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2016上半年北京寫字樓市場回顧與展望
http://www.funxun.com房訊網2016-07-18 09:24:18
[提要]政府旨在進行金融類企業規范化，但因此引發金融類企業辦公面積需求下降，2016年第二季度北京甲級寫字樓市場需求環比下降，電尋、到訪量減少。
2016年初《關於在全國范圍內暫停投資類企業登記的通知》的發佈，政府旨在進行金融類企業規范化，但因此引發金融類企業辦公面積需求下降，2016年第二季度北京甲級寫字樓市場需求環比下降，電尋、到訪量減少。
中糧置地北京公司副總經理、北岩盤浴專業設備京中糧廣場總經理孫天立認為：2016年上半年北京甲級寫字樓市場空置率小幅上升，租金微幅波動主要有以下原因。上半年5個項目，30萬平方米甲級寫字樓供應集中入市，短期推高市場空置率；E租寶事件引發的金融理財類企業信譽下降，部分開發商選擇降低租金贏取穩定優質租戶；營改增政策推行，租金、稅費分離等因素導致北京寫字樓市場新簽有效租金小幅波動。
從寫字樓市場新增供應方面來看，據中糧廣場數據統計，2016年第二季度僅有2個項目入市，分別為位於燕莎商圈的啟皓大廈和位於亞奧商圈的天圓祥泰大廈，為市場帶來9.4萬平方米有效供應。目前啟皓大廈已簽約電通廣告，簽約面積18,000平方米，出租率達35%以上。
2016年第二季度，北京寫字樓市場核心商圈新簽平均租金為340元/建築平方米/月，環比下降0.6%。本季度市場整體需求減少，受經濟、天氣等因素影響，客戶到訪量下降，面對激烈的市場競爭，部分開發商選擇降低租金、提高傭金等方式提升出租率。
在需求方面，由於政府對金融企業註冊方面的控制，上半年金融業需求下降，占比總體成交量的24%，TMT行業成交占比上升，以37%的市場成交占比位居首位。由於市場需求的下滑，加之新增供應的入市，2016年上半年北京核心商圈甲級寫字樓市場空置率小幅上升至5.5%。
中糧廣場發佈數據顯示，2016年下半年預計將有9個項目共計48萬平方米未來供應投入市場。未來供應分佈較為均勻，涵蓋中央商務區商圈、東長安街商圈、望京商圈、亞奧商圈和燕莎商圈。在金融街商圈低空置、高租金的市場環境下，金融街洲際酒店6月開始進行改造，7-24層酒店業態改為寫字樓進行出租，釋放3萬平方米辦公面積，目前報價690+33,元/月/平方米。酒改寫已成為開發商降低運營成本，提高收入的方式之一。
中糧廣場總經理助理聶志毅認為：中國寫字樓市場目前呈現三大趨勢：一、產業結構調整，金融行業處於市場規范化進程中，當期需求受限，專業服務業、TMT行業需求穩定增長；二、政策扶持、聯合辦公需求多元化，促使產品升級，辦公+生活成為未來發展趨勢；三、英國脫歐、美聯儲加息、M2超發等因素促使投資者尋找抗通脹類產品，北京、上海寫字樓投資市場需求旺盛，在租金價格保持穩定，資產價格持續上升的市場環境下，投資者下調預期投資回報率尋求更多投資機會。(數據來自：中糧廣場)
來源：房訊網
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